Poradna

Provozování realitní kanceláře je ve smyslu naší platné legislativy vázanou živností.  V roce 2020 byl přijat  zákon o realitním zprostředkování, který mino jiné řadí  realitní činnost mezi tzv. vázané živnosti a vyžaduje splnění určitých podmínek pro provozování realitní činnosti (praxe, vzdělání, zkouška odborné způsobilosti).   Žádný zákon však neřeší povinné členství realitních kanceláří v profesním sdružení. Členstvím v Asociaci realitních kanceláří České republiky realitní kanceláře zcela dobrovolně přijímají řadu povinností, vyplývajících ze stanov a vnitřních směrnic asociace, které se v zájmu klientů zavazují plnit. A nejedná se o závazky jen tak ledajaké. Každá členská realitní kancelář se musí pravidelně profesně vzdělávat, aby byla oprávněna získat každých pět let certifikát, musí mít uzavřené pojištění profesní odpovědnosti, musí dodržovat Etický kodex člena asociace a pod. V případě jakéhokoli porušení stanov nebo Etického kodexu asociace je pak člen povinen zodpovídat se Dozorčí radě asociace a musí se podrobit případným sankcím.  

1. Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům, slibujícím fantastické nemovitosti a služby.
2. Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků, vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama.
3. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Většina z nich má své provozní předpisy, které si pečlivě prostudujte.
4. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
5. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě.
6. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy, vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi. Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka.
7. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte.
8. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání.
9. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.
10. Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.

Vskutku, tento argument zní logicky, čím více zprostředkovatelů, tím lépe. Ale to jen na první pohled. Nabídky realitních kanceláří se z velké části soustřeďují na několik celostátních a regionálních internetových serverů. Jestliže prodávající zadá svoji nabídku několika realitním kancelářím (někdy i bez uzavření jakékoli smlouvy s argumentem, až mi seženete kupujícího, pak vám zprostředkovatelskou smlouvu podepíšu, což je dnes v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování a  realitní kanceláře na to zprovidla již nepřistupují), ocitne se nabízená nemovitost v inzerci vícekrát a často za různou cenu. Pro toho, kdo v dané lokalitě hledá např. určitý byt či rodinný domek je to velmi negativní signál. Pro realitní kancelář, která nemá s klientem podepsanou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu tato skutečnost znamená, že pravděpodobnost uzavření obchodu prostřednictvím této kanceláře a tudíž i dosažení odměny v podobě provize, je velmi nejistá. Proto v takovém případě nejsou realitní kanceláře motivovány vyvíjet maximální úsilí najít kupujícího, neboť je velmi pravděpodobné, že se každé takové kanceláři vynaložené náklady nevrátí. Pro potenciální kupce se stává taková realitní kancelář za určitých okolností problematická, neboť v případě projeveného vážného zájmu mu zprostředkovatel není schopen koupi nemovitosti zajistit, neboť tato mohla být mezitím prodána prostřednictvím jiné realitní kanceláře. Taková nejistota může kupujícímu způsobit nemalé komplikace např. při vyřizování hypotéky. Obavám některých klientů, že když podepíší výhradní smlouvu a realitní kancelář pak dle nich nevyvíjí žádné potřebné aktivity k nalezení kupujícího, lze předejít zejména tím, že do smlouvy (pokud to tam již není uvedeno) si klient po dohodě s realitní kancelář doplní např. povinnost v určité periodě (např. 14 dní) informovat klienta o činnosti realitní kanceláře směřující k prodeji. Požadovaný rozsah i kvalitu služeb realitní kanceláře může podle našeho názoru garantovat jen vzájemně jasně vymezený smluvní vztah mezi oběma stranami daný výhradní zprostředkovatelskou smlouvou. Asociace realitních kanceláří ČR dala svým členům k dispozici formulářovou zprostředkovatelskou smlouvu, která řeší podmínky spolupráce realitní kanceláře a klienta a je smlouvou výhradní.

Nejdříve bych doporučil osobní jednání s narušiteli nočního klidu za účasti zástupců výboru společenství či realitní kanceláře spravující dům a pokud možno i těch osob ze sousedních bytů, které hluk nejvíce obtěžuje. Pokud se podaří dostat obě strany, tj. původce nočního hluku i ty, kteří jsou v noci buzeni, k jednomu stolu, může dojít ke smírnému řešení a nápravě, zejména když se problém začne řešit dříve, než dojde k „nezvratitelnému“ narušení sousedských vztahů. Při zmíněném pokusu o řešení tohoto problému jednáním zúčastněných stran doporučuji, aby jednání za výbor či realitní kancelář vedla zkušená osoba, která by byla schopna zvládnout případné zjitřené emoce. Jestliže se takovým jednáním nepodaří problém vyřešit, pak lze při dalším narušení nočního klidu doporučit přivolat  v době narušení městskou policii, která může uložit peněžitou pokutu. Opakuje-li se takové jednání obyvatel bytu i nadále, lze podat stížnost na příslušný obecní úřad, který může zahájit přestupkové řízení. Pokud by se jednalo o družstevní byt, má družstvo různé možnosti sankcí až po vyloučení z družstva a následném vystěhování bez náhrady. V případě bytu v osobním vlastnictví tato možnost odpadá.

Pokud makléř není vzděláním, resp. původním povoláním stavař, neměl by takové vyjádření říkat. Paragraf 5 občanského zákoníku zní: "Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži."  Toto ustanovení se týká i činnosti realitních zprostředkovatelů. Máte-li o výroku realitního makléře v této věci pochybnosti, je na zvážení, zda využít služeb statika či jiného odborníka na stavby než se případně následně soudit o náhradu škody.

Jednoznačně doporučuji uzavřít smlouvu o výhradním zastoupení. Resp. smlouvu, kdy svoji nemovitost budete prodávat výhradně prostřednictvím jedné realitní kanceláře, nikoli více zprostředkovateli. To ovšem neznamená, že takovou smlouvu podepíšete s první realitní kanceláří, do které vstoupíte. Výběr té správné bude totiž  klíčem pro úspěšnou realizaci úspěšného prodeje. Při výběru realitní kanceláře platí obdobné zásady jako u jiných služeb. Jedním z běžných atributů jsou např. reference od klientů dané společnosti. Nejlépe samozřejmě od osob, které znáte a jejichž úsudku důvěřujete. Kancelář by každopádně měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalšími kriterii by mohl být nějaký průkaz odborné zdatnosti (např. osvědčení o složení zkoušky odborné způsobilosti pro obor Realitní zprostředkovatel) , doba působení na trhu, u větších společností třeba systém řízení kvality práce. (Nenechte se však zmýlit reklamními hesly: „největší“, „nejvíce zakázek“, apod.) Měla by Vás zajímat hlavně praxe a vzdělání toho, kdo pro Vás bude pracovat. Obecně platí, že nevzdělaný člověk si často neuvědomuje jaká rizika ho, resp. jeho klienta mohou při prodeji potkat. Podobně je tomu i v realitní praxi. V neposlední řadě je důležité, jaký dojem na klienta udělá návštěva realitní kanceláře nebo jak se chová reprezentant kanceláře na úvodní schůzce. Vodítkem může být i to, zda je kancelář členem profesního sdružení jako je například Asociace realitních kanceláří České republiky. Pokud se jedná o zdůvodnění mého názoru, proč máte svěřit prodej pouze jedné společnosti, pak je to zejména proto, že se bude takové zakázce více věnovat. Každopádně však věnujte pozornost textu smlouvy, kterou s realitní kancelář podepisujete.  Pokud v textu smlouvy něčemu   nerozumíte, pak se poraďte třeba s právníkem. Když prodáváte ojeté auto, také jej dáte pouze do jednoho autobazaru, v tomto případě to z povahy věci ani jinak nejde. U nemovitostí platí stejná zásada.

Pokud jste svoji nemovitost nabídl prostřednictvím veřejné inzerce, pak je opravdu těžké radit, jak je možné se „záplavě telefonátů“ kohokoli bránit. Určitě však nepodléhejte žádným „nátlakům“. Z nabídek velmi pečlivě vybírejte a pokud se pro jednu z nich rozhodnete, pak neváhejte a obraťte se o radu k odborníkům, abyste za svoji nemovitost dostal dohodnutou cenu a nový majitel byl řádně zapsán do katastru nemovitostí. Dovolím si však tvrdit, že pokud byste si dříve, než jste podal inzerát, vybral, kvalifikovanou realitní kancelář, se kterou byste uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu, tak byste se nežádoucím telefonátům vyhnul. To je právě úloha realitní kanceláře. Nemovitost svého klienta na nejvhodnějších místech inzerovat, s vhodnými zájemci uskutečnit prohlídky nemovitosti a pokud je kupující vybrán, připravit veškeré podklady pro sepis kupní smlouvy apod. Realitní kancelář můžete vybrat např. na www.arkcr.cz v rubrice „seznam členů“.

Ano, takový přehled jsme vytvořili a umístili na speciální webové stránky s názvem Reality bez rizika a jsou  na adrese: www.realitybezrizik.org  

Jestliže se jedná o výhradní smlouvu a klientem je nepodnikající fyzická osoba, tj. spotřebitel, pak platí toto ustanovení zákona o realitním zprostředkování (odst. 4, § 17) : Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby. Pro zamezení vzniku případných sporů mezi realitním zprostředkovatelem a klientem spotřebitelem je podle našeho názoru jistější řešit případné prodloužení smlouvy písemným dodatkem a to v období 30 dnů přede dnem uplynutí sjednané doby trvání této smlouvy.  

Pokud se jedná o stížnost na člena Asociace realitních kanceláří České republiky (seznam členů), můžete podat stížnost na sekretariát ARK ČR. Stížností se bude ve smyslu platných stanov asociace zabývat Dozorčí rada ARK ČR. ARK ČR je oprávněna řešit stížnosti jen na své členy. Stížnost na jakoukoli realitní kancelář je možné podat u České obchodní inspekce (www.coi.cz).

Proces projednávání stížností u DR ARK ČR

Aby se mohla dozorčí rada resp. senát dozorčí rady ARK ČR zabývat stížností, musí stěžovatel na sekretariát Asociace učinit podání resp. stížnost.  DR neřeší stížnost, pokud má informaci, že spor je řešen soudně.

Co musí stížnost obsahovat?

Stěžovatel musí srozumitelně vylíčit, proč a na koho, resp. na kterého člena ARK ČR si stěžuje. Ke své stížnosti musí doložit důkazy. Pokud si stěžuje na členskou realitní kancelář spotřebitel, musí dokázat, že s realitní kanceláří, resp. realitním makléřem, na kterého si stěžuje, měl/má uzavřený smluvní vztah. Např. zprostředkovatelskou nebo jinou smlouvu obdobného charakteru. V případě, že předmětem stížnosti je nějaký obchodní případ, který realitní kancelář ve smluvním vztahu se stěžovatelem řešila nebo řeší, potom stěžovatel musí doložit kopie všech platných dokumentů, které se k dané kauze váží. Každý stěžovatel uvede, čeho se domáhá, co požaduje.

Forma

Stížnost a veškerá vyjádření k ní, se podává vždy písemně na adresu pražské centrály sekretariátu Asociace realitních kanceláří České republiky. Připouští se elektronické podání na adresu arkcr@arkcr.cz. Všechny související doklady musí být přílohou ve formátu pdf. Pokud stěžovatel ke stížnosti nedodá žádné dokumenty, sekretariát ho vyzve, aby je doložil. Stěžovatel uvede přesné označení svoje i realitní kanceláře resp., realitního makléře na kterého/ou si stěžuje. Stěžovatel fyzická osoba musí uvést své jméno, příjmení a bydliště, resp. doručovací adresu a dále telefonické spojení a emailovou adresu. Obchodní firma uvede svůj přesný název a sídlo právnické osoby, IČO a osobu, která je oprávněna resp. pověřena stížnost jménem stěžovatele podat a řešit.

Postup řešení stížnosti

Řešení stížnosti by měl předcházet pokus o vyřešení stížnosti mimo jednání dozorčí rady. Generální sekretář ARK ČR vyzve druhou stranu k dobrovolnému splnění požadavků stěžovatele a pokusí se v první řadě o smír. Teprve je-li tento pokus neúspěšný, požádá stranu, na kterou je stěžováno, aby se ke stížnosti vyjádřila a doložila průkazné písemné, případně obrazové materiály, které doloží toto vyjádření. V případě stížnosti na člena realitního seskupení se stížnost řeší nejdříve s centrálou tohoto seskupení. Považuje-li to senát DR ARK ČR za potřebné, vyžádá si doplnění materiálů, které se ke kauze vztahují. Považuje-li to senát DR ARK ČR za potřebné, vyzve stěžovatele nebo stranu, na kterou je stížnost podána nebo obě strany kauzy k podání osobního vysvětlení na jednání DR AR ČR. O výsledku jednání senátu DR ARK ČR sekretariát podá písemnou zprávu stěžovateli i straně, na kterou byla stížnost podána. Pokud se nejedná o stížnost na člena Asociace, ale jde o realitní kancelář (resp. realitního makléře), která není členem Asociace, dozorčí rada ji řešit nebude. V takovém případě doporučujeme podat stížnost u České obchodní inspekce nebo řešit spor v občansko právním řízení.

Solidní realitní kanceláře, které se řídí zásadou, že spokojený klient se vrací, popř. doporučuje realitní kancelář, kde byl spokojen svým známým, nabízejí při uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy v podstatě kompletní zajištění průběhu celého obchodu. Členové Asociace realitních kanceláří České republiky při exkluzivní smlouvě po domluvě s klientem standardně zajišťují mimo jiné tyto činnosti: vstupní prohlídku nemovitosti, posouzení reálné tržní ceny, prověření podkladů předaných klientem z běžně dostupných zdrojů, zpracování textových a grafických výstupů (podklady pro inzerci), organizaci prohlídky nemovitostí s vyhledanými zájemci, přípravu podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou, vypořádání kupní ceny, doručování smluv na katastrální úřad apod.

Pro způsob zdanění jsou rozhodující dva faktory. První – zda je k instalaci a provozu vyžadována licence ERÚ. Předpokládám, že u „normálně“ velkého rodinného domu vyžadována licence není. Druhý – zda je elektřina vyráběna primárně za účelem prodeje nebo primárně pro uspokojování potřeb uživatelů stavby. Předpokládám to druhé. Pak se jedná o tzv. ostatní příjem, který je osvobozen do částky 50 000 Kč za rok (do roku 2023 do částky 30 000 Kč za rok), při vyšší částce se musí uvést v přiznání v příloze č. 2.

Ano, je to možné. V některých případech se tak realitní kancelář snaží předcházet situacím, kdy zájemce o nabízenou nemovitost - po shlédnutí inzerátu - navštíví místo realitní kanceláře přímo majitele pronajímaného resp. prodávaného prostoru, či objektu. Zprostředkovatel tímto způsobem obvykle nepostupuje, pokud má s majitelem sepsánu smlouvu o výhradním zastupování při pronájmu nebo prodeji. Ale i v takovém nebo právě v takovém případě chce každý zprostředkovatel pro nabízejícího vlastníka udělat maximum, a proto s klienty jedná o všech prohlídkách nabízené nemovitosti tak, aby majitel nebyl poptávajícími zbytečně obtěžován. Může se proto stát, že některé realitní kanceláře přesně identifikují nemovitost až po osobním kontaktu se zájemcem. Jiným důvodem bývá situace, kdy realitní kancelář nabízí nemovitost pouze na základě nevýhradní smlouvy o zprostředkování a chrání se tak proti tomu, aby ji zájemce obcházel, resp. zahájil jednání přímo s vlastníkem, aniž by o tom zprostředkovatele informoval.

Podmínkou pro osvobození příjmu z prodeje bytové jednotky je mj., že prodávající v bytové jednotce bydlel alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Zákon o daních z příjmů neřeší, jak se prokazuje bydliště. Pojem bydliště nelze vysvětlovat jako trvalý pobyt zapsaný v občanském průkazu, ale naopak jako skutečný stav bydlení, tj. užívání bytové jednotky. Podle daňového řádu lze prokázat tvrzené skutečnosti jakýmikoliv důkazními prostředky, pokud nebyly získány nelegálně. Patří sem tedy i svědecká výpověď třetí osoby. Poplatník (prodávající) může navrhnout třetí osobu ke svědecké výpovědi. Správce daně pak v rámci dokazování obvykle umožní nejprve navrhovateli, zde poplatníkovi, aby kladl svědkovi otázky. Následně klade otázka druhá strana, zde správce daně. Poplatník má přitom právo klást otázky svědkovi kdykoliv v průběhu dokazování. Svědecká výpověď se zapíše a účastníci obdrží opis protokolu o ústním jednání. Je potřeba se připravit na poměrně zdlouhavý proces. Pokud má poplatník k dispozici jiné důkazné prostředky, raději ať je použije přednostně – doklad o doručování pošty,  faktury o spotřebě energie, potvrzení o návštěvě mateřské a základní školy v místě bydliště apod.

Pokud odchází k tomu, že se v objektu ubytovávají osoby na dobu v řádu dnů až týdnů, skutečně se nejedná o nájem, ale o ubytování. I poskytování dalších služeb pro rekreanty (výměna ručníků, průběžný úklid, poskytování jídla apod.) vede k závěru, že se jedná o ubytování. K tomu je třeba mít živnostenské oprávnění, evidovat se u obecního úřadu jako plátce místního poplatku, registrovat se u zdravotní pojišťovny a správy sociálního zabezpečení jako OSVČ. Možná, při využívání platforem jako Airbnb, booking, bude nutná registrace k DPH jako identifikovaná osoba, případně plátce.

Máte pravdu, provize, neboli odměna za zprostředkování prodeje (koupě), resp. pronájmu (nájmu) nemovitosti i její výše, je dána předchozí vzájemnou dohodou zakotvenou ve zprostředkovatelské smlouvě.  Nařizování i doporučování uplatňování provize v té, či oné výši, by bylo v rozporu s naší platnou legislativou. V případě prodejů bývá určena procentem z realizované prodejní ceny (např.4 % apod.), v případě pronájmů pak vychází obvykle z výše měsíčního nájemného (např. jeden měsíční nájem ). U pronájmu bytu je třeba také počítat s tím, že pronajímatelé většinou požadují složení jistoty (dle občanského zákoníku lze požadovat max. ve výši tří měsíčních nájmů). Tato jistota slouží jako určitá pojistka v případě poškození bytu nájemcem a je vratná při skončení nájemního vztahu.

Kompenzační bonus se spravuje jako daň, má charakter vyplacené daně (přeplatku). Takzvaně se samovyměřuje, není tedy možné použít režim postupu k odstranění pochybností v podobě oficiálních výzev. Finanční úřad by musel zahájit daňovou kontrolu, pokud by měl konkrétní pochybnosti o nároku na kompenzační bonus. Proto volí finanční správa „neformální“ postup výzev přes telefon nebo e-mail. Bohužel kompenzační bonus často vyřizují osoby, které s daní z příjmů nemají nic společného, a proto jejich požadavky jsou často až nesmyslné. Doporučuji výzvám vyhovět.